«Продано!»: как проходит аукцион недвижимости, и когда нужно держать ухо востро?

Первые аукционы появились еще в далекой древности. Согласно историческим летописям, их проводили в Вавилоне, Античной Греции, Риме. Существуют они и сегодня. На современные торги выставляется все что угодно: предметы антиквариата, ценные бумаги, шедевры живописи. Но самым популярным предметом аукционов была и остается недвижимость.

Аукционаторами (продавцами) выступают как физические лица (частные собственники), так и юридические (компании). Они выставляют на торги только что сданные застройщиком объекты или помещения с «историей» (вторичные сделки). Но есть особая категория лотов — недвижимость, которую продают за долги. Опять же это могут быть как коммерческие объекты (помещения обанкротившихся компаний), так и квартиры, чьи владельцы задолжали по кредитам. В таких случаях аукционаторы — банки или государственные структуры.

Наперегонки за ценой

Торги недвижимости бывают нескольких типов:

• Английский: классический вариант — победителем становится тот, кто предлагает максимальную цену.
• Голландский: недвижимость достается тому, кто первым заявляет о готовности заплатить указанную сумму.
• Скандинавский: интернет-торги — выигрывает участник, предложивший последнюю ставку (на повышение цены) к моменту окончания мероприятия.

А еще аукционы бывают открытыми и закрытыми. В первом случае — участники видят ставки друг друга, как говорится, «все на ладони». Во втором — ведущему торгов информация о ставках подается в конвертах, то есть публично не оглашается.

Тактика и стратегия

Торги проводятся в несколько этапов. На 1-м и 2-м— идет повышение цены, поэтому потенциальные покупатели не торопятся с предложением, выжидая момент. На 3-м этапе цена начинает понижаться, причем ее сброс происходит не единожды. Порой стоимость предмета торгов опускается в 2-3 раза ниже рыночной. А об аренде помещения в Москве можно прочитать в данном разделе.

Торги XXI столетия

Сегодня, в век научно-технического прогресса, «живые» аукционы с нарядно одетой публикой и ведущим в строгом смокинге с пресловутым молоточком в руках, постепенно уходят в прошлое. Большинство аукционов проводится на электронных торговых порталах. Если вы хотите стать его участником, обзаведитесь КЭП — квалифицированной электронной подписью. Оформить ее можно в любых уполномоченных государственных организациях. Срок действия последней — 12 месяцев: использовать ее можно на нескольких торгах. На электронных аукционах каждый участник переводит задаток — 20% от стоимости объекта, который в случае «поражения» он получает обратно. Другую полезную информацию (как купить склад в Нижнем Новгороде) смотрите здесь.

Без сюрпризов не обходится

У отечественных риэлторов нет однозначного отношения к покупке недвижимости на торгах. Если речь идет об объектах с «чистой» историей (особенно новостройках) — такие сделки, по мнению специалистов, не должны стать проблемой. Но к недвижимости, выставляемой за долги, опытные агенты относятся с большой осторожностью. Если коммерческие помещения обанкротившихся предприятий — еще более-менее проверенный товар, то залоговые квартиры — настоящий «кот в мешке». В дополнение к такой покупке можно получить неожиданные «бонусы»: например, баснословные задолженности за коммунальные услуги или прописанных в ней жильцов.

В первом случае суд может встать на сторону нового владельца (добросовестного приобретателя), освободив его от долгов (хотя это бывает далеко не всегда). Во втором — все сложнее. Опять же в судебной практике есть прецеденты, когда новому собственнику удавалось разрешить вопрос в свою пользу — прежних жильцов выписывали из квартиры. Но если в ней прописаны несовершеннолетние дети, то их лишать жилья запрещено законом. Следовательно, продать такую квартиру в будущем не получится. И хотя на долговую недвижимость есть свои покупатели — например, частные лица, сбывающие ее потом по более выгодной цене (если повезет), специалисты советуют тщательно проверять историю объектов, находящихся в зоне риска.